存量房贷调整再引热议转按揭对银行影响几何？

“我(wǒ)们打(dǎ)算观望一下，再决定要不要提前还房(fáng)贷。”房贷优惠政策几经(jīng)调整，赵女士都(dōu)没有享(xiǎng)受到红利，于是开始攒钱提(tí)前还房贷。她坦(tǎn)言，提前还贷确实很划算，如果不是房贷利率降不下来，其实也不想这么折腾，目前计划观望下存量(liàng)房贷利率下调政(zhèng)策是(shì)否会落地。

近日(rì)，市(shì)场上关(guān)于存量房贷利率下调(diào)的传闻再存量房贷调整再引热议转按揭对银行影响几何？(zài)起(qǐ)，引发广泛关注。此次(cì)传闻包(bāo)含(hán)两个方面的内容：一是存量按揭客户可以与(yǔ)银行重新协商房贷利率(lǜ)；二是可以(yǐ)将现有按(àn)揭贷款直接(jiē)转入其(qí)他银行，并重新(xīn)签订按揭合同。

存量房贷利率调整(zhěng)，牵一发而动全身。若是(shì)不降，部分房贷人受(shòu)房贷利差、收(shōu)缩个人资产负债表等因素影响，通过提前还贷、消费贷、经营贷等方式置换房贷，从而(ér)对银行经营形成一定压力。若是下调，调全量还是调首套房，是原行重新定价还是(shì)换行操作？不同情形之下，对银行影响各不相(xiāng)同，都(dōu)需谨慎决策。

观望心态下居民提前还贷意愿或降低

去年，下调存量房(fáng)贷利率呼(hū)声高起(qǐ)，后终于迎来(lái)存量房贷政策调整。2023年8月，央行、国家(jiā)金融(róng)监督管理总局(jú)发布的《关于降低存量首(shǒu)套住房(fáng)贷(dài)款利率有关(guān)事项的通知》（以下简称(chēng)《通知》）指出，按照市场化、法治化(huà)原则(zé)推动降低存量首(shǒu)套房贷利率，借款(kuǎn)人可以通(tōng)过申请(qǐng)新贷(dài)款置换存量、变更存量利(lì)率的方式减轻存量房贷压力。

至于(yú)存量首(shǒu)套房利率如何调整，不仅要看所在城市的首套房贷利率下限，还(hái)要看房贷发放的时间段，最低可(kě)降至贷款发放时所在城(chéng)市首套(tào)房(fáng)贷利率政策下(xià)限。

央行专栏《盘(pán)点央行的2023》披(pī)露的数据显示，超过23万亿(yì)元存量房贷利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均(jūn)下调0.73个百(bǎi)分点，惠(huì)及5000多万户家庭(tíng)、1.6亿人(rén)，每年节省利息支出约1700亿(yì)元(yuán)。对(duì)比来看，2023年新发放个人住房(fáng)贷款利率为4.1%，同比下降(jiàng)0.75个百分点，此时(shí)房(fáng)贷利率差似乎并不大。

2024年5月17日，房贷政策再出新(xīn)政。为适应我国房地产市(shì)场供求关系发生重大变化的新形(xíng)势，央(yān存量房贷调整再引热议转按揭对银行影响几何？g)行取消全国层面个(gè)人住房贷款利率下限，绝大多数城市均(jūn)已取消当地首套和二套房贷利率下限，金融机(jī)构可自主确定对客户的个人住房贷款利(lì)率。

有(yǒu)市场人士估计(jì)，政策落(luò)地后，大(dà)多数城市首套房贷利(lì)率可能(néng)下降(jiàng)0.4个百分点左右，二套房贷款利率可能下降0.6个百分(fēn)点左(zuǒ)右。截至6月末，除(chú)北京、上(shàng)海、深圳3个(gè)一线城市(shì)外，其余(yú)城市首套和二套房贷利率下(xià)限均取消。《2024年第二(èr)季度中国货币政策执行报告》数(shù)据显示，2024年6月，新发放个人住房贷(dài)款加权平均利率为3.45%，同比下降0.66个百分点。

新旧房贷利率(lǜ)的差距进(jìn)一步拉大。整体上看，3.45%与(yǔ)4.27%相差82BP。具体到个人，对于利率差距更为明(míng)显。以2022年北京购买首套房的宋女士为例(lì)，发放贷款时执行利率为LPR+55BP，并不在存量房(fáng)贷政策调整范围内(nèi)。2024年6月，北(běi)京出台(tái)房地产(chǎn)调整政策，首套房贷款利率下限调整(zhěng)为LPR-45BP。新旧房贷差达到100BP。

存(cún)量房(fáng)贷(dài)利率下(xià)调无望，贷(dài)款人瞄准了提前还贷。“还清首付借款后，我(wǒ)本(běn)来想着终于不用辛苦(kǔ)攒钱还(hái)债了(le)，可以(yǐ)多安排些吃喝玩(wán)乐的(de)活动补偿下自己(jǐ)。但是，100个基点差距太大了，心里或多或少有些不平衡。”宋女士告(gào)诉记者，当看到消费贷利率(lǜ)不到3%时，再度坚定了提前还贷的想法。

利差之下，也有人铤而走险，试(shì)图用经(jīng)营贷置换房贷。近期，21世(shì)纪经济报道记者(zhě)也接到了不少贷款中介的电(diàn)话。对方开(kāi)门见山地表示(shì)，“有置换房贷的打算吗？某银行的贷款利率可以做到2.55%，用来置换房(fáng)贷非常划算(suàn)，我们已经帮很多客(kè)户这(zhè)么操(cāo)作了。”

当被问到为何不能自己操作时，贷款中介坦言，“这(zhè)是个(gè)人经营(yíng)贷，我们(men)会给你包装公司，还会给你提供过桥资金，提前还掉房贷。”实际上(shàng)，无论是挪用消费贷还是经营(yíng)贷置换房贷，都是违反政策的操作，存在(zài)风(fēng)险。

存量房贷利(lì)率下调传闻再起，贷款人似乎又看(kàn)到了希望。据推算，按照100万元按揭贷款(kuǎn)、等额本息还款计算，存(cún)量利率下调(diào)70BP估算，可降(jiàng)低借款人月供约400元(yuán)，节约月(yuè)供和总还款额约5%；存量利(lì)率下调(diào)100BP估(gū)算，可降低借款人月供约600元，节(jié)约月供和总还款额约7%。

在(zài)瑞银大中华金(jīn)融行业(yè)研究主管(guǎn)颜湄之看来，“重新做(zuò)转按揭或者降低存量按揭，是有(yǒu)可能发生的(de)。我们估算存量房贷利率约为4.1%，但是有一线城市最(zuì)近新发放的(de)房贷利率不到3%，利差会引发房贷人的(de)抱(bào)怨。同时，政府也希望能鼓励消(xiāo)费。因(yīn)此，存量房贷利率还是有(yǒu)下(xià)调的可能性。”

和(hé)赵女士一(yī)样，宋女士也准备再观望下，“如果真能下(xià)调，我就不想折腾提前还贷，毕竟不仅麻烦，还会影响生活质量。”今年7月(yuè)央(yāng)行发布《中国区域金(jīn)融运行报告（2024）》，指出(chū)存量房贷利(lì)率下调对(duì)减少提前还贷、拉动(dòng)消费增长起到显著作用。中指研究院市场(chǎng)研究总监陈文(wén)静判断，综合来看，降(jiàng)低存量房贷利率符合群(qún)众热切期盼，未来存量房贷利率仍存在下调空间和预期(qī)。

转按揭争(zhēng)议

存量房贷下调不仅影(yǐng)响着千家万(wàn)户的老百姓(xìng)，还关乎银行经营的稳(wěn)定性(xìng)。对于(yú)存量房贷利率下调的市场传言，招商银行行长王良(liáng)近日在业绩发布会上表示，“招行也只(zhǐ)是在媒体上看到信息，还没(méi)有(yǒu)接(jiē)到(dào)宏观按揭管理部门、人民银行或者国(guó)家(jiā)金融监督管(guǎn)理总局的意见，也没(méi)有征(zhēng)求过银行意见，这方面政策推(tuī)出的话，对银行业的存量(liàng)按揭利率带来(lái)一定负面(miàn)的影响。宏观管理(lǐ)部门会(huì)做好充分论证和研究，再推出这样(yàng)的政策(cè)。”

个人住房贷(dài)款是(shì)银行利(lì)润来源的重要业务之一，存量房贷利率调整如(rú)何落地需综(zōng)合考虑。具体操作上(shàng)，是否重新放开转按揭、转按揭的范围（是否(fǒu)包括二套房）、银行(xíng)在同业竞争的环境下是否自主下调房贷(dài)利率仍(réng)有不确定性(xìng)，不(bù)同情形下又将(jiāng)如何(hé)影(yǐng)响银行的(de)经营？中金银行团队评估测算(suàn)后表示，“虽然存量按揭利率的可能调整对(duì)银行(xíng)息差形成影响(xiǎng)，国有大行按揭占比高于中小银行，受存量按(àn)揭利率调(diào)整的影响更大(dà)。但假设(shè)负债成本同步调整(zhěng)，我(wǒ)们预计对于息差(chà)的(de)总体影响是中性的。”

当前商业银行净息差压力较大，后(hòu)续或需要更多配套政策引导银行下调存量房贷利率，如对应(yīng)下(xià)调(diào)存(cún)款利率。颜湄之表示，“若存量房贷利率下调1%，而存款利率不降，估算会拖累(lèi)内(nèi)银净(jìng)息差收(shōu)窄0.11%，对利(lì)润造成10%以上的负面影响，预料银行亦会下(xià)调存款(kuǎn)利率作对冲。”

另一个(gè)需要关注的点是，若允许转按揭（即，将现有按揭贷款直接转入其他银行，并(bìng)重新签订按揭合同），也许会进一步加剧银行间(jiān)的内卷(juǎn)。颜湄(méi)之估计，若允许按(àn)揭贷款人(rén)自(zì)行转换银行(xíng)，就会刺激竞争，可能会把银行的按揭(jiē)利率拉得更低，按揭利(lì)率可能跌(diē)至2.1%-2.3%，对银行利润影响严重。她预计目(mù)前(qián)不会完全开放转换按揭(jiē)，但若最终要市场化的话(huà)，相信会朝着此方向。

对于是否会(huì)转按揭，市场观点不一。在(zài)中指研究院市场研究总(zǒng)监陈文静看来，当前各(gè)地存量(liàng)房贷利率执(zhí)行情况不一，下调存(cún)量房贷利率的方式中(zhōng)，借款人与原商业银行内部置换或原商业银行直接下调存(cún)量房贷利率的方(fāng)式或许更(gèng)为合适，而通过不同(tóng)银(yín)行之间转(zhuǎn)按(àn)揭的方式，或造成更大市场竞争，对预期的稳定将形(xíng)成(chéng)扰动。

“实际上，即使不调整存量按揭(jiē)利率，居民可(kě)能仍在通过提前还贷，或者是通过经营消(xiāo)费贷置换等方式对银(yín)行(xíng)息差形成压力。”中金(jīn)银行团队认为，息差能否(fǒu)企稳根本上取决于居民是否通过偿(cháng)债压力降低实(shí)现信贷(dài)需求的改善、对(duì)于存量按揭利率降(jiàng)息对银行影响的评估需要考虑上述两方面因素，政策支持实体经济的导向对于(yú)银行基本面而言也至关重要。

广东省(shěng)城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉建议，“尽可能一次性降到中长(zhǎng)期(qī)定期存款利(lì)率的水(shuǐ)平(píng)，让居民形成按揭仍旧是低利率、普惠利率的观感和印(yìn)象，进而阻止提(tí)前还贷存量房贷调整再引热议转按揭对银行影响几何？，鼓(gǔ)励(lì)按揭买房。尽管此举可能降低银行(xíng)利率，但可以减缓提前还(hái)贷(dài)和(hé)不愿意贷款的形势。把贷款增量做起来，即便利率低了，总(zǒng)利润也是不变的。再说(shuō)，资金成本也下降了。对商品房销售(shòu)的影响，趋势上无法扭转，但斜率(lǜ)上可以缓解下滑(huá)。”

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