万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱(qián)款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北(běi)京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报(bào)道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解(钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量jiě)除查封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的(de)商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融(róng)创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环(huán)的背后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得(dé)到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及(jí)中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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