万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了(le)收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的(de)高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过(guò)户手(shǒu)续的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查(chá)封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款(kuǎn)的(de)商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很高的国(guó)民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价(jià)格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北(běi)京国(guó)安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查(chá)查(chá)显六朝是指哪六朝示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执六朝是指哪六朝行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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