近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集(jí)材料和(hé)信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一(yī)方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)临沂是几线城市，临沂是几线城市2023的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项(xiàn临沂是几线城市，临沂是几线城市2023g)目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额(é)包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的(de)资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料(liào)中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础设(shè)施项目(mù)的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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