万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了(le)上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人抓蚯蚓真的能赚钱吗民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉(sù)开发(fā)商，要(yào)求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论是(shì)一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北(běi)京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权(quán)人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却(què)持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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