文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批(pī)准后才(cái)可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行(xíng)业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的(de)预售(shòu)资(zī)金监管规定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查(chá)后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处ng>长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。