饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联合发布(bù)了关(guān)于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二手房(fáng)交易(yì)占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成(chéng)交(jiāo)，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对(duì)居(jū)民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易(yì)成本较高、交易(yì)周期(qī)较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对(duì)称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服(fú)务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内(nèi)的(de)相关(guān)市(shì)场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序(xù)整顿，是房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管(guǎn)重点函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀trong>

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务行业关注最多的一(yī)个话(huà)题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)上，两部(bù)门(mén)在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的(de)最早(zǎo)依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前(qián)北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)，即(jí)根据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际(jì)收取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当前并未(wèi)明确具体的(de)中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务(wù)过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过(guò)程(chéng)中，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价(jià)函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀问题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和(hé)收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平的(de)房(fáng)地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合(hé)措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围(wéi)内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要(yào)看各城市落(luò)地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下(xià)家各(gè)支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二(èr)手房(fáng)交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出现中介费及(jí)税费均由购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费(fèi)用也(yě)可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视(shì)为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部(bù)分中(zhōng)介(jiè)公司可(kě)能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再(zài)次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。