导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低(dī)景气(qì)，有关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来(lái)新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房(fáng)价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据(jù)两套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带(dài)来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明(míng)确(què)指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

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　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能(néng)偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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