导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了(le)很大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很(hěn)难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一(yī)居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病022年住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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