文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该阿富汗改名现在叫什么取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开阿富汗改名现在叫什么发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度(dù)在完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个难(nán)题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的(de)本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国(guó)务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地房(fáng)地(dì)产行业的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带(dài)动的(de)上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资(zī)占全社(shè)会(huì)固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续(xù)还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng阿富汗改名现在叫什么)地产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环节(jié)内容(róng)确(què)认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什(shén)么(me)是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度(dù)。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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