导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都(dōu)是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用(大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好yòng)，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房(fáng)的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居(jū)室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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