文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数(shù)居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核(hé)心的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机制，且银(yín)行(xíng)的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇(zh蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了èn)化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)稳步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　<蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了strong>2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余(yú)房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如(rú)由于任何原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订(dìng)购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三(sān)方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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