饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近(jìn)年来(lái)，部(bù)分房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构存(cún)在(zài)利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行明(míng)码标价(jià)等十(shí)方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交(jiāo)，房(fáng)地产调(diào)控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心(xīn)首席研(yán)究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说属于金(jīn)钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多(duō)中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额外的负担，而(ér)且(qiě)这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市(shì)场交易行为及其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率(lǜ)计(jì)算，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务(wù)收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神(shén)，北(běi)京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服(fú)务(wù)等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准，综(zōng)合计算出合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等(děng)场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服(fú)务项目、服(fú)务内容(róng)和(hé)收费(fèi)标准，不得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基(jī)本服务和(hé)延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和(hé)收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签(qiān)字(zì)确认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对收费(fèi)明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国(guó)家企(qǐ)业(yè)信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经纪(jì)机(jī)构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细(xì)则，还(hái)需要(yào)看各城市落(luò)地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各(gè)支付(fù)一半的(de)中介费，但在(zài)一(yī)些热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因(yīn)部(bù)分购房者(zhě)处于(yú)弱(ruò)势地(dì)位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其(qí)视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)单边(biān)收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利用其(qí)支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两(钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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