文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套(tào)房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟)等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度(dù)。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告(gào)登记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的(de)预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付款机(jī)制或(huò)交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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