5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的(de)。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的(de)上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否(fǒu)可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份(fèn)额(é)持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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