饱受(shòu)争议的二(èr)手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势(shì)收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费、严(yán)格实行明码标(biāo)价(jià)等(děng)十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为(wèi)例，二(èr)手房占(zhàn)市场成(chéng)交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房(fáng)交易成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还有非常(cháng)强(qiáng)的(de)专业性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额(é)外的负(fù)担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务在(zài)内的相关市(shì)场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务行业关注最(zuì)多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要(yào)监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的(de)房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服务费(f谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还èi)用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建(jiàn)设(shè)部(bù)下(xià)发(fā)的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收(shōu)费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程(chéng)中对(duì)收费标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即(jí)可。而房地(dì)产经纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出(chū)合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务(wù)内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市(shì)场监管部(bù)门要依法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁(cái)兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细(xì)则(zé)，还需要(yào)看各城(chéng)市(shì)落(luò)地执行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业(yè)性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研(yán)究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一(yī)些房东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房(fáng)产中介(jiè)公(gōng)司将(jiāng)其视(shì)为(wèi)向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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