万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到(dào)，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民(mín)法(fim医学上是什么意思ǎ)院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目(mù)的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及(jí)其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型(xíng)知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开(kāi)发商(shāng)光环(huán)的背(bèi)后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的(dim医学上是什么意思e)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身(shēn)？

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