导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间房(f广西属于南方还是北方áng)所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们(men)就能够得(dé)到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一(yī)广西属于南方还是北方个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际(jì)上会(huì)占据(jù)两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成(c广西属于南方还是北方héng)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不(bù)及(jí)全(quán)国人(rén)均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需(xū)要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度(dù)与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 广西属于南方还是北方