OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负(凝神静气的意思，凝神静气的意思解释fù)责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由(yóu)于(yú)张润大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅(fú)上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基(jī)本面、情(qíng)绪面等(děng)多(duō)重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐含(hán)收益率高的(de)产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能(néng)顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得这么(me)急、这么(me)深，加上前期本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一(yī)度二级市(shì)场价格出现回(huí)落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市(shì)场价格(gé)表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的(de)扩募(mù)说明会上，运(yùn)营(yíng)团(tuán)队(duì)表示了对张江光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过(guò)了(le)不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前(qián)退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试(shì)、人(rén)工智能(néng)、航(háng)天产业、信息(xī)技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了(le)2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正(zhèng)在着手通过签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市(shì)场负(fù)责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已(y凝神静气的意思，凝神静气的意思解释ǐ)持有(yǒu)的同区域的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率为何未(wèi)能(néng)得到解(jiě)决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租(zū)户的(de)调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而(ér)这次(cì)项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没(méi)有得(dé)到及时(shí)修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单(dān)层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户(hù)自身(shēn)也会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身(shēn)需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后(hòu)续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上(shàng)市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容(róng)的第一(yī)步，也(yě)是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临了一(yī)些突发(fā)情况(kuàng)需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江科(kē)学(xué)城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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