导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇艾特是什么意思户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均艾特是什么意思(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的(de)住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日艾特是什么意思益明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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