文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的(de)预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其(qí)在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将成(chéng)最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了(le)居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存(cún)量(liàng)占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好(dà)面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的(de)合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商向金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立开发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好