5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的(de)持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资(zī)机(jī)会的(de)。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量(liàng)地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思jià)上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第(dì)一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对其(qí)布(bù)局的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首(shǒu)季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私(sī)募(mù)的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名(míng)机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持续驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是(shì)连(lián)续(xù)第(dì)三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思)刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的(de)优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的(de)资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市(shì)场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝(jué)大(dà)多数(shù)城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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