5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于(正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的(de)资(zī)产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度、第三季(jì)度增正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地产以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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