5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi西安市城六区是哪几个)似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主要(yào)布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结(jié)构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复更(gèng)明显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的(de)业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年(nián)民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资(zī)拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不西安市城六区是哪几个是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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