导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住(zhù荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人)宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这是过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国(guó)户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国和日(rì)本(běn)的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人