5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还(hái)需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也(yě)出(chū)现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生了更大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高增的时(shí)代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股(g我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子ǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QF我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子II阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区域(yù)性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是(shì)在202我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子1年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别(bié)城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能(néng)会出(chū)现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的(de)基本(běn)面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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