文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二(èr)次房改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事across 和 cross的区别，cross和across区别和用法，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的(de)建造(zào)和销售，也(yě)解决了(le)制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行在银行开(kāi)设(shè)的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业(yè)化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，across 和 cross的区别，cross和across区别和用法购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需(xū)取得(dé)由(yóu)政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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