OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前(qián)几日(rì)的(de)下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视(shì)，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江光大(dà)园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会受到(dào)基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业(yè)内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产品具(jù)备一定的(de)投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(q鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故iáng)调，最终还是落到租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租(zū)率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同(tóng)谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了(le)2万(wàn)方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实(shí)际(jì)租户(hù)需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正(zhèng)在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责(zé)的态度(dù)，我们肯定(dìng)要(yào)全力(lì)与时间赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区(qū)域(yù)的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解释，张江(jiāng)光大园(yuán鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故)一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市(shì)场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租和换租(zū)都属(shǔ)于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的(de)短期低(dī)点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张江这边(biān)也(yě)作了一定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多(duō)平的(de)大平(píng)层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一(yī)家(jiā)，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和(hé)联(lián)合营销(xiāo)方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可(kě)以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示(shì)，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发(fā)的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间资(zī)产(chǎn)上(shàng)市平(píng)台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临(lín)了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年(nián)建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解(jiě)当前(qián)突(tū)发事件的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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