近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期俄罗斯是资本主义还是社会主义则更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的(de)现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作(zuò)用。俄罗斯是资本主义还是社会主义p>

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额(é)完成率(lǜ)不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可(kě)以获(huò)得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认为是(shì)持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市(shì)场的(de)实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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