导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额(é)外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化(huà)时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国(guó)城镇化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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