5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一(yī)季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特(杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第(dì)三(sān)个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售(shòu)额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源(yuán)债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度(dù)的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的(de)重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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