5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为22寸是多少厘米2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代(dài)表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募(mù)基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红利(lì)期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投(tóu)资(zī)机会的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业的(de)需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度(dù)的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的(de)也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成(chéng22寸是多少厘米)本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú22寸是多少厘米)调整的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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