饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场(chǎng)监(jiān)管总局(jú)联(lián)合发布了(le)关于(yú)规(guī)范房地(dì)产经纪服(fú)务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上(shàng)述背(bèi)景，两部(bù)门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服务(wù)内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服(fú)务收(shōu)费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价(jià)等十(shí)方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开(kāi)发(fā)商(shāng)过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住(zhù)房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额(é)不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居(jū)民往往通(tōng)过(guò)中介来(lái)完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费(fèi)等(děng)，对(duì)居(jū)民(mín)造成额(é)外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服(fú)务在内(nèi)的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调(diào)控的(de)主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务行业关(guān)注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的(de)重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在(zài)此次(cì)意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委(wěi)建设部(bù)下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的(de)收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定(dìng)。一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人>

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机(jī)构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题(tí)，两部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费(fèi)清(qīng)单(dān)，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平(píng)均(jūn)水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市(shì)场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关(guān)部门依法查处不按规(guī)定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)，是(shì)否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对(duì)市(shì)场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提出(chū)的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房(fáng)很多(duō)房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务行业(yè)的专(zhuān)业(yè)性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的(de)中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于弱势(shì)地(dì)位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边收费的(de)行为。部(bù)分(fēn)中介公(gōng)司可能(néng)会利(lì)用其支配地(dì)位(wèi)，在(zài)原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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