导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有着不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的(de)流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不(bù)单局(jú)限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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