文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建(jiàn)了(le)，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么(me)来(lá四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思i)的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要(yào)严格(gé)的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的(de)资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任上(shàng四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思)升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内地(dì)面临住房(fáng)需(xū)求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于(yú)城市化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于(yú)进一(yī)步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配货币(bì)化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前的(de)负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期(qī)房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思