过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获(huò)取了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必(bì)会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间(jiān)的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

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